今年國內(nèi)房地產(chǎn)注定又是一個關(guān)注度高的行業(yè)。
按照“國八條”要求，各地必須在2月中旬之前出臺住房限購實施細(xì)則。截至本周，已有北京、上海、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京、濟南、哈爾濱等部分城市出臺相關(guān)政策，其中北京市政府上周出臺了被稱之為“最嚴(yán)厲調(diào)控”的“京十五條”。 “京十五條”的落地?zé)o疑為北京樓市注入了一針“鎮(zhèn)靜劑”，但沒想到的是，北京的鎮(zhèn)定劑到了“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的13個縣市，卻變成了房價上漲 “加速器”。據(jù)悉，溫州炒房團移師河北搶房，北京周邊“漲”聲一片，在售樓盤近期高剪切乳化機的銷售量都十分可觀。
接下來還是那個多數(shù)人所關(guān)心的問題：房價能否真正下降？
眾所周知任何商品的價格都是由供求關(guān)系決定，房屋作為具有居住和投資功能兼?zhèn)涞奶厥馍唐罚響?yīng)遵循這一原則。奇怪的是，自去年4月“國十條”以來，我們所能夠看到的依然是全國房價屢調(diào)屢漲，不僅百姓給料閥怨氣日趨上漲，政策效應(yīng)也大打折扣，這里面的根本問題在于包括投資和居住在內(nèi)的旺盛需求。
由此我們可以推斷，在政策組合拳的嚴(yán)壓下，房價下跌的前提就是要消滅這些需求，而消滅這些需求的必須要有兩個Y型過濾器前提，一是從根本上改變銀行負(fù)利率狀況，使普通百姓主動將余錢存入銀行，或者有更好的大眾投資渠道取代房子，分流購房投資資金；二是地方政府徹底擺脫土地財政，政府利益與土地房屋脫鉤。
先看看第一個前提，我們不妨從自己身邊的人問問，現(xiàn)在買什么最能保值甚至養(yǎng)老？十個人中大概有九個回答在線反沖洗過濾器買房子，一是因為過去十年，大家看到了各地房價上漲的效應(yīng)，和持有多套房子帶來的財富效應(yīng)；二是投資股市的虧欠教訓(xùn)和錢存銀行的貶值效應(yīng)，使得越來越多的人瞄準(zhǔn)房子。盡管國家一而再、再而三出臺越來越固定式混合機嚴(yán)厲的調(diào)控政策，我們并沒有看見房價下降，原因在于多數(shù)百姓已經(jīng)形成的共識，買房子不僅能保值增值，還能依托未來養(yǎng)老。由此看來共識消失成為房價逐步回落的前提之一。
第二個前提想必各級地方政府更清楚，隨著地方政府的支出日益龐大，對土地財政的需求有增無減，之所以中央調(diào)控政策難以立式混合機見效，與地方政府不作為有很大的關(guān)系。眼下各地在政策組合拳的嚴(yán)壓下，限購導(dǎo)致出政策的城市成交急劇萎縮，而長時間萎縮的結(jié)果必然帶來稅收和土地出讓下降，開發(fā)商和地方政策都面臨收緊腰帶高剪切乳化機
過緊日子，這對開發(fā)商而言，實力差的可能會破產(chǎn)，而以萬科為首的房產(chǎn)巨頭恐怕影響不會太大；而對地方政府而言，稅收的下降帶來的后果是不言而喻。由此可得出開拓新的稅收渠道，脫鉤土地財政成為房價回落全天候阻火呼吸閥的另一個前提。
眼下的政策組合拳在精準(zhǔn)打擊新的投資需求的同時，也嚴(yán)重打擊了正常合理的剛性需求。而各地房屋成交萎縮并不表明需求從根本上消失，可以理解為政策強壓下，即便是正常的購買需求在現(xiàn)行政策一刀切下去也難以實現(xiàn)。那么正常的運行軌跡是成交持續(xù)萎縮，考驗地方政府財政承壓限度，以及民眾剛性絲網(wǎng)阻火器需求的容忍程度。